Yabancıların KKTC’de Mülk Edinimine Sıkı Düzenleme: Yeni Yasa ve Uygulamalar Masaya Yatırıldı

Avukat Refet Uzun, Genç TV’de Elif Evrensel’in hazırlayıp sunduğu Diğerleri programında, 2025 yılı 16 Mayıs itibarıyla Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde yürürlükte olan yeni taşınmaz mal rejimiyle ilgili kapsamlı açıklamalarda bulundu. Programda, özellikle yabancıların konut edinimi, uzun vadeli kiralama hakları, yatırım projeleri, vergi yükümlülükleri ve ikamet izinleri çerçevesinde ciddi değişiklikler getirildiği vurgulandı.

Satın Alma Bakanlar Kurulu İznine Bağlı
Refet Uzun’a göre, yabancıların KKTC’de taşınmaz mal edinebilmesi, Bakanlar Kurulu iznine ve çeşitli sınırlamalara tabidir. Yabancı bireyler en fazla bir taşınmaz türünden sınırlı sayıda alım yapabilirken, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına tanıyan ülke avantajı nedeniyle daha fazla alım hakkı tanınıyor. Buna rağmen, her alımda izin alınması şart ve izin çıkmadan tapu devri yapılamıyor.

Yediemin ve Muvazaa Uyarısı: "Ağır Cezalar Var"
Uzun, yediemin (gizli vekil) sözleşmeleri ile yapılan satışların artık açıkça yasa dışı olduğunu, tespit edilmesi hâlinde hem mülkiyet hakkının tanınmayacağını hem de ceza uygulanacağını belirtti. Edinim sınırlarını aşan veya imar ve tapu koşullarını yerine getirmeyen alımlar da iptal riski taşıyor.

Tapu Harcı, KDV, İkamet İzni: Her Kalemde Yükümlülük Var
Yabancı alıcıların taşınmaz ediniminde tüm vergileri üstlenmesi gerekiyor. Tapu harçları %6 ila %9 arasında değişirken, %5 KDV ve %0.5–1.5 arasında değişen damga vergileri de ekleniyor. Tapu devrini tamamlayan yabancılar, 5 yıla kadar ikamet izni alabiliyor. Ancak sadece satış sözleşmesine sahip olanlar için ikamet süresi en fazla 2 yıl ile sınırlı.

Yatırımcılara 60 Dönüme Kadar Arazi – Ama Şartlı
Tüzel kişiler için getirilen yatırım bazlı edinim sistemiyle, 10 milyon Euro yatırım taahhüdü karşılığında 80.280 m²'ye kadar arazi edinimi mümkün. Ancak yap-sat projeleri bu kapsama girmiyor; edinim sadece projeye tahsisli olmalı ve iki yıl içinde faaliyete geçilmeli.

Uzun Vadeli Kiralama ile Mülk Kullanımı: 99 Yıla Kadar Kiralama Mümkün
Birtakım gayrimenkul malları için 99 yıla kadar uzun vadeli kiralama hakkı tanınıyor. Ancak bu sözleşmelerin tapuya şerh edilmesi ve Bakanlar Kurulundan özel onay alınması şart. Özellikle kamu yararı veya yatırım amacı taşıyan projelerde bu yöntem öne çıkıyor.
Yeni yasa, geçmişte yapılan alımlar için geçici bir düzenleme de içeriyor. Satış sözleşmeleri, edinim hakkı dâhilindeyse altı ay içinde tapuya kaydedilmeli. Hakkını aşan sözleşmeler için %1 ek harçla bildirim yapılabilir. Aksi halde %3 ceza doğuyor ve 2 yıl içinde devri yapılmayan sözleşmeler geçersiz sayılıyor. Keza 10 yıllık kullanım belgesi alınması yolu açıldı.

Uzun: “Yatırımcının da Vatandaşın da Hukuka Saygı Göstermesi Şart”
Avukat Refet Uzun, sistemin daha şeffaf ve kontrollü hale geldiğini ancak karmaşık prosedürler nedeniyle hukuki danışmanlık olmadan adım atmanın büyük risk taşıdığını vurguladı. “Yabancılar açısından KKTC hâlâ cazip bir yatırım alanı olabilir; ancak artık kurallar sıkı, istisna tanımayan bir hukuk süreci var” dedi.