Türkiye vatandaşlarına 6 daire hakkı

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde yabancıların taşınmaz mal edinimine ilişkin mevzuat 16 Mayıs 2025 tarihinde revize edilerek Resmi Gazete’de yayımlandı. Yeni yasa, hem bireysel yabancıların hem de şirketlerin gayrimenkul alımlarını belirli sınırlamalara ve koşullara tabi kılıyor.

Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşlarına Özel Haklar
KKTC’yi tanıyan ülke vatandaşı olarak Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına daha geniş mülkiyet hakları tanınıyor. Buna göre TC vatandaşları 6 daire, 3 site içi villa ya da 2,5 dönüm içinde bir villa veya 1 Kıbrıs dönümü (1338 m²) arsa satın alabiliyor. Bu dört seçenek arasında kombinasyon yapılmasına ise izin verilmiyor.

Diğer Yabancılar İçin Kısıtlamalar
KKTC’yi tanımayan ülke vatandaşları ise 3 daire, 2 site içi villa veya 2,5 dönüm içinde bir müstakil ev ya da 1 dönüm arsa satın alabiliyor. Bu alımlarda da sadece tek bir tercih yapılabiliyor; kombinasyonlara izin verilmiyor.

Yabancı Oranlarına İlçe ve Ülke Bazlı Sınırlar
Yeni yasaya göre, bir projede yabancıya yapılan satışlar toplam konut sayısının %80’ini geçemiyor. İlçe genelinde yabancı oranı %7, ülke genelinde ise %3 ile sınırlandırılmış durumda. Bu sınırlamalarla, kontrolsüz mülk satışlarının önüne geçilmesi hedefleniyor.

Şirketlerin de “Yabancı” Sayılması
Şirketler de yabancı hissedar barındırıyorsa “yabancı” statüsünde değerlendiriliyor. Hisse oranı %1 bile olsa, şirket tümüyle yabancı olarak kabul edilip aynı sınırlamalara ve yasal yükümlülüklere tabi oluyor.

Satın Alma Süreci ve Hukuki Zorunluluklar
Yabancıların taşınmaz mal ediniminde, KKTC Barosu’na bağlı bir avukatla çalışmaları ve iki şahit huzurunda sözleşme imzalamaları yasal zorunluluk. Sözleşmeler 30 gün içinde vergi dairesinde pullanmalı ve en geç 75 iş günü içinde tapuya kaydedilmeli. Sonrasında Bakanlar Kurulu’ndan mülk edinim izni alınması gerekiyor.

Hukuki Riskler ve Cezai Sorumluluklar
Tarihsiz sözleşmeler, limit aşımı, başkası adına mülk edinme gibi işlemler artık suç sayılıyor. Yeni yasaya göre bu tür ihlaller ciddi yaptırımlarla karşılaşılmasına neden oluyor.

Gayrimenkul Edinimiyle İkamet İzni Kolaylığı
Yeni düzenlemelerle taşınmaz mal sahibi yabancılara 5 yıla kadar, yalnızca satış sözleşmesi yapmış olanlara ise 2 yıla kadar ikamet izni verilebiliyor. İkinci durumda ayrıca kira kontratı ve banka depozitosu sunulması gerekiyor.

Yatırım Amaçlı Taşınmaz Edinimi
10 milyon Euro sermaye ile KKTC’de üniversite, hastane, otel veya sanayi gibi alanlarda yatırım yapılabiliyor. Bu durumda yatırımcıya 60 dönüme kadar arazi kullanımı izni veriliyor. Yeni yasaya göre artık Kıbrıslı Türk ortaklığı ile yapsat (yap-sat) projeleri de mümkün hale geldi.

Uzun Vadeli Kiralama Sistemi
Devlet, özel şahıs veya vakıf malları 10 ila 99 yıl arasında kiralanabiliyor. Vakıf mallarında ayrıca Vakıflar İdaresi’nden onay alınması gerekiyor. Bu tür uzun vadeli kiralamalar, mülk edinim hakkı sağlamamakla birlikte çeşitli proje yatırımları için yasal zemin oluşturuyor.

Mevcut Satış Sözleşmelerine 6 Aylık Uyum Süresi
2008–2024 arasında imzalanmış satış sözleşmeleri için geçici bir düzenleme getirildi. Mülk sahibi yabancıların bu sözleşmeleri 6 ay içinde tapu amirliğine veya İçişleri Bakanlığı'na bildirerek %1–%3 oranında harçla kayıt altına alması gerekiyor. Bu bildirim tapu devri hakkı doğurmuyor, ancak 10 yıl kullanım belgesi alınabiliyor.

Kaynak: Avukat Refet Uzun